Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
2,776,185 ₽
Макс. ставка
907,344 ₽
Если забрать сейчас
+1,282,547 ₽
До денег
180 дн. · ДОЛГО
КАССА-3 B · ДОЛГО · 180д · увер. 0.71
office_b · major · 57 м² × 48,450 ₽ · ремонт 515,700 ₽ · маржа 35% · выход 86% от рынка · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
Нежилое помещение с кадастровым номером 39:11:080203:190, общей площадью 57,3 кв.м, расположенное по адресу: Калининградская область, Правдинский район, п. Мозырь, ул. Железнодорожная, д.3, литера II.
Площадка
Адрес
обл. Калининградская, м.о. Правдинский, п. Мозырь, ул. Железнодорожная д.3, литера II.
Площадь
57.3 м²
Нач. цена
516,000 ₽
Тек. цена
516,000 ₽
Кадастр
39:11:080203:190
Регион
Калининградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,179,000 ₽
Дисконт к рынку
93%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,458,571 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
398,533 ₽/год
Лимит входа
2,592,227 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,225,941 ₽
IRR (базовый)
0.3471
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2951 | 0.6283 | 5.24 |
| base | 0.3471 | 0.7668 | 4.45 |
| optimistic | 0.3705 | 0.8548 | 4.3 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 57.3 м² = 257,850 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 199,266 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 516,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 57.3 м² = 885,600 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 77%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 35%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.