BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
3,121,092 ₽
Макс. ставка
853,472 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
209 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 209д · увер. 0.85
residential · major · 35 м² × 88,920 ₽ · ремонт 315,900 ₽ · маржа 43% · выход 73% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
(повторные торги). Жилое помещение площадью 35,1 кв. м, кадастровый номер 76:23:022004:116, назначение - жилое, местонахождение: Ярославская обл., г. Ярославль, пр-кт Авиаторов, д. 26, кв. 11. Есть за
Площадка
Адрес
обл. Ярославская Ярославская обл., г. Ярославль, пр-кт Авиаторов, д. 26, кв. 11.
Площадь
35.1 м²
Нач. цена
3,975,280 ₽
Тек. цена
3,975,280 ₽
Кадастр
76:23:022004:116
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Васильков А.В.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
8,073,000 ₽
Дисконт к рынку
46%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,181,429 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
244,128 ₽/год
Лимит входа
1,587,909 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
750,969 ₽
IRR (базовый)
-0.0636
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0925 | 0.0777 | None |
| base | -0.0636 | 0.0949 | None |
| optimistic | -0.0469 | 0.1058 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 35.1 м² = 157,950 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 122,064 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,975,280 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 35.1 м² = 4,384,644 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Васильков А.В.
Основание реализации
Постановление СПИ "О передаче арестованного имущества на реализацию"
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Васильков А.В.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.