Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,246,814 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
308 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 308д · увер. 0.85
residential · region · 32 м² × 39,208 ₽ · ремонт 572,400 ₽ · маржа 43% · выход 63% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Квартира (жилое помещение), площадь 31,8 кв.м., этаж №3, кадастровый № 63:08:0102002:234, адрес: Самарская обл., г.о. Сызрань, г. Сызрань, ул. Интернациональная, д. 143, кв. 34.
Площадка
Адрес
обл. Самарская г.о. Сызрань, г. Сызрань, ул. Интернациональная, д. 143, кв. 34.
Площадь
31.8 м²
Нач. цена
2,925,000 ₽
Тек. цена
2,925,000 ₽
Кадастр
63:08:0102002:234
Регион
Самарская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Ушенин М.А.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,314,000 ₽
Дисконт к рынку
55%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,694,286 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
221,175 ₽/год
Лимит входа
1,438,618 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
421,741 ₽
IRR (базовый)
-0.0869
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1148 | 0.0663 | None |
| base | -0.0869 | 0.0809 | None |
| optimistic | -0.0706 | 0.0902 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 31.8 м² = 100,170 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 77,411 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,925,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 31.8 м² = 3,262,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Ушенин М.А.
Обременения / аресты
Запрет сделок с имуществом
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества Самарской области 2026/968-АР от 11.09.26, уведомление Сыз №1-000039 от 27.07.26
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Ушенин М.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.