Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,405,900 ₽
Макс. ставка
377,581 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
308 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 308д · увер. 0.57
residential · region · 71 м² × 59,488 ₽ · доля 33% · ремонт 148,890 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
1/3 доли в квартире общей пл. 70.9 кв.м., Кадастровый номер 47:23:0000000:32753, расположенной по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, пос. Новый Свет, д.35, кв.77.
Площадка
Адрес
обл. Ленинградская Гатчинский район, пос. Новый Свет, д.35, кв.77
Площадь
70.9 м²
Нач. цена
2,000,000 ₽
Тек. цена
2,000,000 ₽
Кадастр
47:23:0000000:32753
Регион
Ленинградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Сенаторовой Е.А.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
16,307,000 ₽
Дисконт к рынку
85%
Лимит входа (дисконт 30%)
10,466,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,480 ₽/м²/год
NOI
493,124 ₽/год
Лимит входа
3,207,485 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,362,619 ₽
IRR (базовый)
0.2311
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1871 | 0.3926 | 6.13 |
| base | 0.2311 | 0.4791 | 6.04 |
| optimistic | 0.2526 | 0.5341 | 6.02 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,480 ₽/м² × 70.9 м² = 459,432 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 355,049 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,000,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 70.9 м² = 2,525,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 48%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 23%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Сенаторовой Е.А.
Обременения / аресты
Запрет регистрационных действий ФССП
Основание реализации
Поручение МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области №а-07/26/22-47-26/22
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Сенаторовой Е.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.