BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
3,979,170 ₽
Макс. ставка
1,018,291 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
209 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 209д · увер. 0.85
residential · major · 54 м² × 74,100 ₽ · ремонт 483,300 ₽ · маржа 43% · выход 73% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Вторичные торги: Поручение №1010/Т. Жилое помещение, площадью 53,7 кв.м, кадастровый номер: 70:21:0200018:3812, ограничение (обременение) права: ипотека, запрет. . Собственник имущества: Приколотин А.
Площадка
Адрес
обл. Томская Томская область,
г. Томск, пр. Фрунзе, д. 105, кв. 4.
Площадь
53.7 м²
Нач. цена
3,434,680 ₽
Тек. цена
3,434,680 ₽
Кадастр
70:21:0200018:3812
Регион
Томская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Приколотин А.В.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
12,351,000 ₽
Дисконт к рынку
68%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,927,143 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
373,494 ₽/год
Лимит входа
2,429,364 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,148,918 ₽
IRR (базовый)
0.0207
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0118 | 0.1327 | None |
| base | 0.0207 | 0.162 | 6.84 |
| optimistic | 0.0388 | 0.1806 | 6.72 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 53.7 м² = 241,650 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 186,747 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,434,680 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 53.7 м² = 3,928,614 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Приколотин А.В.
Обременения / аресты
запрет, ипотека
Основание реализации
П О Р У Ч Е Н И Е №1010/Т от «03» сентября 2026 года арестованного судебным приставом - исполнителем ОСП по Кировскому району г. Томска
УФССП России по Томской области Дударевой Ю.А. (далее – судебный пристав-исполнитель),
по акту о наложении ареста от 26.05.2026, принадлежащее Приколотину А.В.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Приколотин А.В.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.