BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
6,909,084 ₽
Макс. ставка
1,889,310 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
209 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 209д · увер. 0.85
residential · major · 78 м² × 88,920 ₽ · ремонт 699,300 ₽ · маржа 43% · выход 73% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Квартира, площадью 77,7 кв.м., кадастровый номер 35:10:0102001:600, расположенная по адресу: Вологодская область, м.о. Великоустюгский, г. Великий Устюг, ул. Кирова, д. 73В, кв. 73
Площадка
Адрес
обл. Вологодская Вологодская область, м.о. Великоустюгский, г. Великий Устюг, ул. Кирова, д. 73В, кв. 73
Площадь
77.7 м²
Нач. цена
3,502,763 ₽
Тек. цена
3,502,763 ₽
Кадастр
35:10:0102001:600
Регион
Вологодская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
17,871,000 ₽
Дисконт к рынку
77%
Лимит входа (дисконт 30%)
11,470,000 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
540,419 ₽/год
Лимит входа
3,515,114 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,662,401 ₽
IRR (базовый)
0.0758
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0405 | 0.1821 | 6.7 |
| base | 0.0758 | 0.2222 | 6.51 |
| optimistic | 0.0947 | 0.2477 | 6.43 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 77.7 м² = 349,650 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 270,210 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,502,763 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 77.7 м² = 4,144,101 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 22%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.