Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,216,547 ₽
Макс. ставка
275,909 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
396 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 396д · увер. 0.51
office_b · major · 21 м² × 56,848 ₽ · ремонт 179,760 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
Помещение, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, площадь 21,4 кв.м., кадастровый номер 62:29:0080043:578, местоположение: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74, Н3. Взыскатель: УФНС по Рязанск
Площадка
Адрес
—
Площадь
21.4 м²
Нач. цена
1,571,565 ₽
Тек. цена
1,571,565 ₽
Кадастр
62:29:0080043:578
Регион
Рязанская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,922,000 ₽
Дисконт к рынку
64%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,159,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
148,841 ₽/год
Лимит входа
968,127 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
283,813 ₽
IRR (базовый)
-0.056
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0852 | 0.0818 | None |
| base | -0.056 | 0.0998 | None |
| optimistic | -0.0392 | 0.1113 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 21.4 м² = 67,410 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 52,094 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,571,565 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 21.4 м² = 1,778,543 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.