Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,268,467 ₽
Макс. ставка
354,070 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
165 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 165д · увер. 0.57
residential · mo · 53 м² × 96,096 ₽ · доля 25% · ремонт 138,600 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
1/4 доли в праве собств. на квартиру, общ.пл. 52,8 кв.м., к/н: 50:20:0000000:305799, адрес: МО, Одинцовский р-н, п. Часцы-1, д. 102, кв. 1. П.1416-ПОТ от 04.09.26. Собств: Королев А.А. Взыск: Королева
Площадка
Адрес
обл Московская МО, Одинцовский р-н, п. Часцы-1, д. 102, кв. 1.
Площадь
52.8 м²
Нач. цена
1,327,000 ₽
Тек. цена
1,327,000 ₽
Кадастр
50:20:0000000:30579
Регион
Московская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Королев А.А.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
12,144,000 ₽
Дисконт к рынку
86%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,794,286 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
367,235 ₽/год
Лимит входа
2,388,649 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,561,039 ₽
IRR (базовый)
0.3346
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2836 | 0.5996 | 5.43 |
| base | 0.3346 | 0.7318 | 4.62 |
| optimistic | 0.3579 | 0.8158 | 4.47 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 52.8 м² = 475,200 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 367,235 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,327,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 52.8 м² = 1,710,150 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 73%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 33%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Королев А.А.
Обременения / аресты
Арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Королев А.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.