Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
68,826,132 ₽
Макс. ставка
14,672,407 ₽
Если забрать сейчас
+23,427,517 ₽
До денег
396 дн. · ДОЛГО
КАССА-3 C · ДОЛГО · 396д · увер. 0.71
office_b · major · 1184 м² × 58,140 ₽ · ремонт 10,654,200 ₽ · маржа 43% · выход 73% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
(повторные торги). Нежилое помещение площадью 1183,80 кв. м, кадастровый номер 76:23:061401:3990, назначение - нежилое, местонахождение: Ярославская обл., г. Ярославль, ул. Песочная, д. 55. Собственни
Площадка
Адрес
обл. Ярославская Ярославская обл., г. Ярославль, ул. Песочная, д. 55.
Площадь
1,183.8 м²
Нач. цена
13,212,460 ₽
Тек. цена
13,212,460 ₽
Кадастр
76:23:061401:3990
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Шахазизян С.Л.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
272,274,000 ₽
Дисконт к рынку
92%
Лимит входа (дисконт 30%)
174,751,429 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
8,233,566 ₽/год
Лимит входа
53,554,592 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
25,327,546 ₽
IRR (базовый)
0.3113
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.262 | 0.548 | 5.83 |
| base | 0.3113 | 0.6688 | 4.97 |
| optimistic | 0.3341 | 0.7456 | 4.8 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 1,183.8 м² = 5,327,100 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 4,116,783 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 13,212,460 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,183.8 м² = 20,975,882 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 67%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 31%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Шахазизян С.Л.
Основание реализации
Постановление СПИ "О передаче арестованного имущества на реализацию"
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Шахазизян С.Л.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.