Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
15,353,400 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
180 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 180д · увер. 0.71
office_b · region · 599 м² × 25,636 ₽ · ремонт 10,780,200 ₽ · маржа 35% · выход 74% от рынка · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
нежилое здание, площадью 598,9 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 76:20:080427:23, объект культурного наследия местного (муниципального) значения «Дом купцов Сырое
Площадка
Адрес
обл. Ярославская
Площадь
598.9 м²
Нач. цена
14,933,000 ₽
Тек. цена
14,933,000 ₽
Кадастр
76:20:080427:23
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
137,747,000 ₽
Дисконт к рынку
86%
Лимит входа (дисконт 30%)
88,409,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
4,165,469 ₽/год
Лимит входа
27,093,973 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
7,942,792 ₽
IRR (базовый)
0.1032
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0666 | 0.2112 | 6.56 |
| base | 0.1032 | 0.2578 | 6.39 |
| optimistic | 0.1226 | 0.2874 | 6.33 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 598.9 м² = 1,886,535 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,457,914 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 14,933,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 598.9 м² = 19,273,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 26%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.