ЛОТ ПРОДАН. Цена победителя: 1,668,200 ₽.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,366,678 ₽
Макс. ставка
40,663 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
396 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 396д · увер. 0.63
office_b · major · 688 м² × 48,450 ₽ · доля 4% · ремонт 440,045 ₽ · маржа 43% · выход 63% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
продажа 41/1000 доли в праве общей долевой собственности (П26610000100) на нежилое помещение площадью 688,0 кв. м с к.н. 61:44:0040442:1736 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр-кт Киро
Площадка
Адрес
обл. Ростовская, г.о. город Ростов-на-Дону, г. Ростов-на-Дону, пр-кт Кировский, дом 46 Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр-кт Кировский, д 46, пом. 9
Площадь
688.0 м²
Нач. цена
1,756,000 ₽
Тек. цена
1,756,000 ₽
Кадастр
61:44:0040442:1736
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
158,240,000 ₽
Дисконт к рынку
96%
Лимит входа (дисконт 30%)
101,561,905 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
4,785,178 ₽/год
Лимит входа
31,124,818 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
14,719,844 ₽
IRR (базовый)
0.5236
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4566 | 1.1187 | 3.32 |
| base | 0.5236 | 1.3654 | 2.83 |
| optimistic | 0.5503 | 1.522 | 2.74 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 688.0 м² = 3,096,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,392,589 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,756,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 688.0 м² = 5,971,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 137%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 52%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.