BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
7,592,200 ₽
Макс. ставка
1,164,774 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
120 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 120д · увер. 0.71
office_b · moscow · 77 м² × 98,600 ₽ · ремонт 3,080,000 ₽ · маржа 22% · выход 74% от рынка · текущая цена выше потолка ставки · цена как office_b, не как карточка residential
Торгуется на
ЕЭТП (Росэлторг)
Параметры лота
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. 2-я Бухвостова, д. 5, стр. 2, площадью 77 кв. м. (Этаж № 1), кадастровый номер: 77:03:0003025
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Преображенское, ул. 2-я Бухвостова, дом 5 стр. 2
Площадь
77.0 м²
Нач. цена
9,989,000 ₽
Тек. цена
9,989,000 ₽
Кадастр
77:03:0003025:2069
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
17,710,000 ₽
Дисконт к рынку
38%
Лимит входа (дисконт 30%)
11,366,667 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
535,550 ₽/год
Лимит входа
3,483,446 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,734,849 ₽
IRR (базовый)
0.0255
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0073 | 0.1366 | None |
| base | 0.0255 | 0.1667 | 6.8 |
| optimistic | 0.0437 | 0.1858 | 6.69 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 77.0 м² = 693,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 535,550 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 9,989,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 77.0 м² = 10,950,450 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 17%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (9)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.