BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,214,845 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
209 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 209д · увер. 0.77
residential · major · 42 м² × 57,304 ₽ · доля 50% · ремонт 508,800 ₽ · маржа 43% · выход 63% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Жилое помещение, квартира площадью 42,40 кв.м. (общая долевая собственность, доля в праве 1/3), кадастровый № 61:49:0010407:1355, должник Голубенко Ю.В., (Поручение ТУ Росимущества в РО от 28.08.2026
Площадка
Адрес
(местоположение): Ростовская область, г. Гуково, ул. Некрасова, д. 69, кв. 4. Жилое помещение, квартира
Площадь
42.4 м²
Нач. цена
410,040 ₽
Тек. цена
410,040 ₽
Кадастр
61:49:0010407:1355
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Голубенко Ю.В.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,752,000 ₽
Дисконт к рынку
93%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,259,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
294,900 ₽/год
Лимит входа
1,918,157 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
907,153 ₽
IRR (базовый)
0.3353
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2842 | 0.6011 | 5.42 |
| base | 0.3353 | 0.7336 | 4.61 |
| optimistic | 0.3585 | 0.8178 | 4.46 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 42.4 м² = 190,800 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 147,450 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 410,040 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.4 м² = 684,942 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 73%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 34%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Голубенко Ю.В.
Обременения / аресты
арест наложенный судебным приставом-исполнителем
Основание реализации
постановление судебного пристава-исполнителя о передаче на реализацию, поручение ТУ Росимущества в РО № 61-1472-У
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Голубенко Ю.В.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.