BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
3,390,816 ₽
Макс. ставка
969,234 ₽
Если забрать сейчас
+1,219,057 ₽
До денег
209 дн. · ДОЛГО
КАССА-3 D · ДОЛГО · 209д · увер. 0.57
residential · major · 78 м² × 86,944 ₽ · доля 50% · ремонт 327,600 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Жилое помещение, квартира площадью 78 кв.м. (общая долевая собственность, доля в праве 1/8), кадастровый № 61:44:0073902:2359, должник Слуконос В.А., (Поручение ТУ Росимущества в РО от 28.08.2026 № 61
Площадка
Адрес
(местоположение): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр-кт. Коммунистический, д. 32/1, кв. 80. Жилое помещение, квартира
Площадь
78.0 м²
Нач. цена
729,215 ₽
Тек. цена
729,215 ₽
Кадастр
61:44:0073902:2359
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Слуконос В.А.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
17,940,000 ₽
Дисконт к рынку
93%
Лимит входа (дисконт 30%)
11,514,286 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
542,506 ₽/год
Лимит входа
3,528,686 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,668,820 ₽
IRR (базовый)
0.3409
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2894 | 0.614 | 5.33 |
| base | 0.3409 | 0.7493 | 4.53 |
| optimistic | 0.3642 | 0.8353 | 4.38 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 78.0 м² = 351,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 271,253 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 729,215 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 78.0 м² = 1,233,676 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 75%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 34%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Слуконос В.А.
Обременения / аресты
арест наложенный судебным приставом-исполнителем
Основание реализации
постановление судебного пристава-исполнителя о передаче на реализацию, поручение ТУ Росимущества в РО № 61-1503-У
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Слуконос В.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.