SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
14,001,000 ₽
Макс. ставка
6,390,266 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
40 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 40д · увер. 0.85
residential · moscow · 72 м² × 195,000 ₽ · ремонт 1,866,800 ₽ · маржа 15% · выход 74% от рынка · текущая цена выше потолка ставки
Торгуется на
ЕЭТП (Росэлторг)
Параметры лота
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, жилое помещение по адресу: г. Москва, пр-кт Союзный, д. 4, кв. 134, общей площадью 71,8 кв.м, (этаж № 05), кадастровый номер: 77:03:
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Новогиреево, пр-кт Союзный, дом 4
Площадь
71.8 м²
Нач. цена
12,766,000 ₽
Тек. цена
12,766,000 ₽
Кадастр
77:03:0006015:7055
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
16,514,000 ₽
Дисконт к рынку
16%
Лимит входа (дисконт 30%)
10,599,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
499,383 ₽/год
Лимит входа
3,248,200 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,482,625 ₽
IRR (базовый)
-0.0239
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0545 | 0.1008 | None |
| base | -0.0239 | 0.123 | None |
| optimistic | -0.0066 | 0.1371 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 71.8 м² = 646,200 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 499,383 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 12,766,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 71.8 м² = 13,835,100 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (18)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.