Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
2,532,837 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
180 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 180д · увер. 0.71
office_b · major · 68 м² × 37,468 ₽ · ремонт 1,622,400 ₽ · маржа 35% · выход 74% от рынка · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
Нежилое помещение площадью 67,6 кв. м
Площадка
Адрес
край Краснодарский, г.о. город Новороссийск, г. Новороссийск, пер. Краснознаменный, дом 10
Площадь
67.6 м²
Нач. цена
1,942,824 ₽
Тек. цена
1,942,824 ₽
Кадастр
—
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
15,548,000 ₽
Дисконт к рынку
84%
Лимит входа (дисконт 30%)
9,979,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
470,172 ₽/год
Лимит входа
3,058,194 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,446,310 ₽
IRR (базовый)
0.1499
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1108 | 0.2684 | 6.36 |
| base | 0.1499 | 0.3276 | 6.23 |
| optimistic | 0.17 | 0.3652 | 6.18 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 67.6 м² = 304,200 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 235,086 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,942,824 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 67.6 м² = 2,445,565 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 33%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 15%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (7)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.