ЛОТ ПРОДАН. Цена победителя: 94,000 ₽.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,190,218 ₽
Макс. ставка
427,342 ₽
Если забрать сейчас
+747,263 ₽
До денег
180 дн. · ДОЛГО
КАССА-3 C · ДОЛГО · 180д · увер. 0.51
office_b · region · 31 м² × 38,896 ₽ · ремонт 192,780 ₽ · маржа 35% · выход 88% от рынка · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
Нежилое помещение
Площадка
Адрес
—
Площадь
30.6 м²
Нач. цена
94,000 ₽
Тек. цена
94,000 ₽
Кадастр
71:22:030610:90
Регион
Тульская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,038,000 ₽
Дисконт к рынку
96%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,517,143 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
212,829 ₽/год
Лимит входа
1,384,331 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
405,826 ₽
IRR (базовый)
0.3914
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.336 | 0.7368 | 4.61 |
| base | 0.3914 | 0.8992 | 3.93 |
| optimistic | 0.4156 | 1.0024 | 3.8 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 30.6 м² = 96,390 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 74,490 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 94,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 30.6 м² = 282,300 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 90%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 39%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.