ЛОТ ПРОДАН. Цена победителя: 2,087,306 ₽.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
6,081,056 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
180 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 180д · увер. 0.71
office_b · major · 162 м² × 37,468 ₽ · ремонт 3,895,200 ₽ · маржа 35% · выход 74% от рынка · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
Здание, нежилое, общей площадью 162,3 кв.м по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, улица Цветочная, дом 14, строение 2, кадастровый номер 38:34:01450
Площадка
Адрес
обл. Иркутская, г.о. город Братск, г. Братск, ж/р Центральный, ул. Цветочная, дом 14 строение 2
Площадь
162.3 м²
Нач. цена
36,976 ₽
Тек. цена
36,976 ₽
Кадастр
38:34:014504:1122
Регион
Иркутская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
37,329,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
23,958,571 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
1,128,829 ₽/год
Лимит входа
7,342,381 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,472,428 ₽
IRR (базовый)
0.6501
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.57 | 1.5564 | 2.57 |
| base | 0.6501 | 1.8995 | 2.21 |
| optimistic | 0.6794 | 2.1174 | 2.14 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 162.3 м² = 730,350 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 564,414 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 36,976 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 162.3 м² = 1,012,625 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 190%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 65%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (11)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.