BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
4,988,412 ₽
Макс. ставка
1,700,589 ₽
Если забрать сейчас
+1,626,433 ₽
До денег
180 дн. · ДОЛГО
КАССА-3 B · ДОЛГО · 180д · увер. 0.71
office_b · region · 125 м² × 39,780 ₽ · ремонт 846,450 ₽ · маржа 35% · выход 86% от рынка · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
Нежилое помещение площадью 125,4 кв.м., с кадастровым номером 72:05:1001005:1383, по адресу: Российская Федерация, Тюменская область, Вагайский район, село Вагай, улица Ленина, 19.
Площадка
Адрес
обл. Тюменская, м.о. Вагайский, с. Вагай, ул. Ленина, дом 19
Площадь
125.4 м²
Нач. цена
1,591,201 ₽
Тек. цена
1,591,201 ₽
Кадастр
72:05:1001005:1383
Регион
Тюменская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
28,842,000 ₽
Дисконт к рынку
92%
Лимит входа (дисконт 30%)
18,511,429 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
872,182 ₽/год
Лимит входа
5,673,041 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,663,092 ₽
IRR (базовый)
0.2066
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1642 | 0.3518 | 6.19 |
| base | 0.2066 | 0.4293 | 6.08 |
| optimistic | 0.2277 | 0.4786 | 6.06 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 125.4 м² = 395,010 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 305,264 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,591,201 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 125.4 м² = 2,423,161 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 43%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 21%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (13)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.