Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
40,738,698 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
180 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 180д · увер. 0.71
office_b · region · 2194 м² × 18,564 ₽ · ремонт 39,501,000 ₽ · маржа 35% · выход 74% от рынка · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
Нежилое здание (под разбор на строительные материалы)
Площадка
Адрес
край Приморский Приморский край, муниципальный округ Спасск-Дальний, с. Чкаловское, пер Первомайский, д. 1а
Площадь
2,194.5 м²
Нач. цена
4,225,000 ₽
Тек. цена
4,225,000 ₽
Кадастр
25:16:000000:1530
Регион
Приморский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
504,735,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
323,950,000 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
15,263,186 ₽/год
Лимит входа
99,278,215 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
29,104,118 ₽
IRR (базовый)
0.4328
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.374 | 0.8474 | 4.13 |
| base | 0.4328 | 1.0342 | 3.51 |
| optimistic | 0.4578 | 1.1529 | 3.4 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 2,194.5 м² = 6,912,675 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 5,342,115 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,225,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 2,194.5 м² = 17,603,250 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 103%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 43%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (21)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
Отсутствуют
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.