BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,287,750 ₽
Макс. ставка
768,746 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
25 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 25д · увер. 0.77
self_storage · moscow · 20 м² × 63,750 ₽ · ремонт 111,100 ₽ · маржа 15% · выход 86% от рынка · текущая цена выше потолка ставки
Торгуется на
ЕЭТП (Росэлторг)
Параметры лота
Продажа имущества, находящегося в оперативном управлении ГБУ «Жилищник района Южное Бутово» по адресу город Москва, улица Поляны, дом 22, площадь 20,2 этаж 3, машино-место 329, кадастровый номер 77:06
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южное Бутово, ул. Поляны, дом 22
Площадь
20.2 м²
Нач. цена
1,111,765 ₽
Тек. цена
1,111,765 ₽
Кадастр
77:06:0012002:10943
Регион
г. Москва
Категория
self_storage
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
26,000 ₽/м²/год
NOI
405,875 ₽/год
Лимит входа
2,858,011 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,048,541 ₽
IRR (базовый)
0.4443
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3845 | 0.8795 | 4.02 |
| base | 0.4443 | 1.0734 | 3.41 |
| optimistic | 0.4695 | 1.1966 | 3.3 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 26,000 ₽/м² × 20.2 м² = 525,200 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 405,875 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,111,765 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 20.2 м² = 1,288,553 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 107%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 44%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (12)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.