SKIP
FAILED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 3.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
335,339 ₽
Макс. ставка
78,892 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
132 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 132д · увер. 0.77
self_storage · major · 18 м² × 18,734 ₽ · ремонт 59,070 ₽ · маржа 30% · выход 63% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Параметры лота
Должник Бороденко Ю.В. (1009/26) Помещение, площадь 17,9 кв.м., кадастровый номер 34:34:030081:296, расположено по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул.им. полковника Батюка, 96, ГК "Нормал
Площадка
Адрес
обл Волгоградская Волгоградская область, г. Волгоград, ул.им. полковника Батюка, 96, ГК "Нормаль", гаражный бокс №1а.
Площадь
17.9 м²
Нач. цена
187,850 ₽
Тек. цена
187,850 ₽
Кадастр
34:34:030081:296
Регион
Волгоградская область
Категория
self_storage
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
Бороденко Ю.В.
Организатор
—
Аукцион
2026-10-16
Окончание заявок
2026-10-12
Шаг торгов
Текущая цена
221,000 ₽
Шаг аукциона
2,210 ₽
Карта
обл Волгоградская Волгоградская область, г. Волгоград, ул.им. полковника Батюка, 96, ГК "Нормаль", гаражный бокс №1а.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: арест
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 17.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 34:34:030081:296
Общие сведения об ограничениях и обременениях : арест
Назначение нежилого помещения: Помещение
CAPEX
27,246 ₽/м²
Аренда
8,450 ₽/м²/год
NOI
233,780 ₽/год
Лимит входа
1,248,185 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
446,721 ₽
IRR (базовый)
0.2765
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2296 | 0.4765 | 6.04 |
| base | 0.2765 | 0.5816 | 5.54 |
| optimistic | 0.2987 | 0.6483 | 5.36 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,450 ₽/м² × 17.9 м² = 151,255 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 116,890 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 187,850 ₽ × 1.05 + CAPEX 27,246 ₽/м² × 17.9 м² = 684,954 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 58%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 28%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 27,246 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
25/100
Отделка
rough
Capex
5000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • цепи и замок (критическая)
- • арест имущества (критическая)
Красные флаги:
- ⚠ конструктивные риски
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель занизила capex 5,000 ₽/м² → справочник 18,164 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Бороденко Ю.В.
Обременения / аресты
арест
Основание реализации
постановление СПИ Центрального РОСП ГУФССП России по Волгоградской области о передаче арестованного имущества на торги, Уведомление ГУФССП по ВО № 1009/26.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Бороденко Ю.В.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.