Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
2,575,830 ₽
Макс. ставка
691,788 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
308 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 308д · увер. 0.65
residential · region · 43 м² × 59,488 ₽ · ремонт 272,790 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
квартира общ. пл. 43,3 кв.м. кадастровый № 47:25:0102022:532, расположенная по адресу: ЛО, Гатчина, ул. Володарского, д. 28, кв. 28
Площадка
Адрес
обл. Ленинградская
Площадь
43.3 м²
Нач. цена
4,900,000 ₽
Тек. цена
4,900,000 ₽
Кадастр
47:25:0102022:532
Регион
Ленинградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Помозову В.С
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,959,000 ₽
Дисконт к рынку
46%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,391,905 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,480 ₽/м²/год
NOI
301,160 ₽/год
Лимит входа
1,958,873 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,442,897 ₽
IRR (базовый)
-0.0071
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0384 | 0.112 | None |
| base | -0.0071 | 0.1367 | None |
| optimistic | 0.0105 | 0.1524 | 6.92 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,480 ₽/м² × 43.3 м² = 280,584 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 216,835 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,900,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 43.3 м² = 5,404,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 14%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
- ⚠ ЕФРСБ: по «Помозову В.С» дело о банкротстве не найдено
KYC: должник
Должник / собственник
Помозову В.С
Обременения / аресты
Арест, запреты рег. действий
Основание реализации
Постановление судебного пристава
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Помозову В.С» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.