BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
478,338 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
286 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 286д · увер. 0.85
residential · region · 12 м² × 39,208 ₽ · ремонт 219,600 ₽ · маржа 43% · выход 63% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Имущество должника Комаровой А.А. (правообладатель Зацарина А.А.): однокомнатная квартира, вид объекта недвижимости: помещение, назначение: жилое, площадь 12,2 кв.м, этаж № 02, кадастровый номер 26:12
Площадка
Адрес
край Ставропольский г. Ставрополь, ул. Чапаева, д. 15а, кв. 26
Площадь
12.2 м²
Нач. цена
872,100 ₽
Тек. цена
872,100 ₽
Кадастр
26:12:020904:273
Регион
Ставропольский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Комаровой А.А.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
2,806,000 ₽
Дисконт к рынку
65%
Лимит входа (дисконт 30%)
1,800,952 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
84,853 ₽/год
Лимит входа
551,923 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
161,800 ₽
IRR (базовый)
-0.0522
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0816 | 0.0839 | None |
| base | -0.0522 | 0.1023 | None |
| optimistic | -0.0353 | 0.1141 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 12.2 м² = 38,430 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 29,699 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 872,100 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 12.2 м² = 988,905 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Комаровой А.А.
Обременения / аресты
запрещения регистрации
Основание реализации
Постановление судебного пристава-исполнителя Главного УФССП России по Ставропольскому краю
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Комаровой А.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.