BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,763,580 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
209 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 209д · увер. 0.85
residential · major · 42 м² × 41,496 ₽ · ремонт 1,020,000 ₽ · маржа 43% · выход 63% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
133. Д-к, с-к: Сорокулина В.С. Лот: Квартира площадью 42,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Бакал, ул. Ленина д. 12, кв. 29, кадастровый номер 74:18:1002103:458. Нач. цена: 1 003 680 р., з/к: 150
Площадка
Адрес
г. Бакал, ул. Ленина д. 12, кв. 29
Площадь
42.5 м²
Нач. цена
1,003,680 ₽
Тек. цена
1,003,680 ₽
Кадастр
74:18:1002103:458
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,775,000 ₽
Дисконт к рынку
87%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,273,810 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
295,596 ₽/год
Лимит входа
1,922,681 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
909,293 ₽
IRR (базовый)
0.1831
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1421 | 0.3153 | 6.25 |
| base | 0.1831 | 0.3848 | 6.14 |
| optimistic | 0.2038 | 0.429 | 6.11 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 42.5 м² = 191,250 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 147,798 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,003,680 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.5 м² = 1,308,864 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 38%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 18%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запреты на регистрационные действия
Основание реализации
Поручение на реализацию
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.