BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,282,226 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
209 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 209д · увер. 0.85
residential · major · 31 м² × 41,496 ₽ · ремонт 741,600 ₽ · маржа 43% · выход 63% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
125. Д-к, с-к: Гмызина И.В. Лот: Квартира, площадью 30,9 кв.м., расположенная по адресу: г. Магнитогорск, ул. Октябрьская, д.23, кв. 24, кадастровый номер 74:33:0129005:2956. Нач. цена: 2 388 755 р.,
Площадка
Адрес
г. Магнитогорск, ул. Октябрьская, д.23, кв. 24
Площадь
30.9 м²
Нач. цена
2,388,755 ₽
Тек. цена
2,388,755 ₽
Кадастр
74:33:0129005:2956
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,107,000 ₽
Дисконт к рынку
62%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,561,429 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
214,916 ₽/год
Лимит входа
1,397,902 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
661,109 ₽
IRR (базовый)
-0.008
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0393 | 0.1114 | None |
| base | -0.008 | 0.136 | None |
| optimistic | 0.0096 | 0.1516 | 6.92 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 30.9 м² = 139,050 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 107,458 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,388,755 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 30.9 м² = 2,693,593 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 14%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запреты на регистрационные действия
Основание реализации
Поручение на реализацию
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.