BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
11,099,895 ₽
Макс. ставка
855,612 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
396 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 396д · увер. 0.71
office_b · major · 229 м² × 48,450 ₽ · ремонт 3,573,960 ₽ · маржа 43% · выход 73% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
Вторичные торги: Поручение №2035 /Т. Нежилое здание, площадью 229,1 кв.м., кадастровый номер 42:24:0401032:385, ограничение (обременение) права: запрет. Собственник имущества: Лазарева Е.Н. Российская
Площадка
Адрес
—
Площадь
229.1 м²
Нач. цена
4,910,827 ₽
Тек. цена
4,910,827 ₽
Кадастр
42:24:0401032:385
Регион
Кемеровская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
52,693,000 ₽
Дисконт к рынку
88%
Лимит входа (дисконт 30%)
33,819,524 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,593,436 ₽/год
Лимит входа
10,364,383 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,038,393 ₽
IRR (базовый)
0.1264
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0886 | 0.2384 | 6.45 |
| base | 0.1264 | 0.291 | 6.3 |
| optimistic | 0.1462 | 0.3244 | 6.25 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 229.1 м² = 721,665 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 557,703 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,910,827 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 229.1 м² = 6,530,969 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 29%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Основание реализации
П О Р У Ч Е Н И Е № от «02» сентября 2026 года арестованного судебным приставом - исполнителем ОСП по Рудничному и Кировскому
районам г. Кемерово ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу Базаровым С.Э.
(далее – судебный пристав-исполнитель), по акту о наложении ареста от 19.02.2026, принадлеж
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.