BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
2,742,870 ₽
Макс. ставка
427,340 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
308 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 308д · увер. 0.85
residential · region · 54 м² × 50,700 ₽ · ремонт 632,970 ₽ · маржа 43% · выход 73% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Вторичные торги: Поручение №2096/Т. Квартира, площадью 54,1 кв.м., кадастровый номер 42:30:0203002:78, ограничение (обременение) права: запрет, ипотека. Собственник имущества: Костылева В.П. Местонахо
Площадка
Адрес
—
Площадь
54.1 м²
Нач. цена
2,556,800 ₽
Тек. цена
2,556,800 ₽
Кадастр
42:30:0203002:78
Регион
Кемеровская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
12,443,000 ₽
Дисконт к рынку
76%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,986,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
376,276 ₽/год
Лимит входа
2,447,460 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
717,490 ₽
IRR (базовый)
0.007
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0249 | 0.1222 | None |
| base | 0.007 | 0.1491 | 6.94 |
| optimistic | 0.0249 | 0.1663 | 6.81 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 54.1 м² = 170,415 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 131,697 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,556,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 54.1 м² = 3,009,240 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
Запрет, ипотека
Основание реализации
П О Р У Ч Е Н И Е № 2096 /Т от арестованного судебным приставом - исполнителем ОСП по Куйбышевскому району
г. Новокузнецка ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу Гончарук Я.Ю. (далее –
судебный пристав-исполнитель), по акту о наложении ареста от 29.06.2026, принадлежащее
Костылевой В.П., п
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.