SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
70,850,000 ₽
Макс. ставка
26,980,415 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
176 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 176д · увер. 0.85
residential · moscow · 272 м² × 260,000 ₽ · ремонт 1,498,750 ₽ · маржа 43% · выход 80% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
квартира пл.272,5кв.м по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, улица Большая Грузинская, дом 19, квартира 31, к/н 77:01:0004021:3626
Площадка
Адрес
у: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, улица Большая Грузинская, дом 19, квартира 31, к/н 77:01:0004021:3626
Площадь
272.5 м²
Нач. цена
347,656,000 ₽
Тек. цена
347,656,000 ₽
Кадастр
77:01:0004021:3626
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
62,675,000 ₽
Дисконт к рынку
-485%
Лимит входа (дисконт 30%)
40,226,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
1,895,292 ₽/год
Лимит входа
12,327,780 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
13,217,485 ₽
IRR (базовый)
-0.2766
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.2977 | 0.0144 | None |
| base | -0.2766 | 0.0176 | None |
| optimistic | -0.2635 | 0.0196 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 272.5 м² = 2,452,500 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,895,292 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 347,656,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 272.5 м² = 366,673,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 2%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -28%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запрещение регистрации УФССП и Приволжского районного суда Ивановской области, есть зарегистрированные лица*, информация о задолженности по ЖКУ и взносам за кап.ремонт УФССП не предоставлена
* В случае отказа от приватизации, право пользования в квартире может носить бессрочный характер не подлежащий прекращению ни на основании п.4 ст.31 ЖК РФ, ни по ст. 292 ГК РФ, ни по ст. 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества по г. Москве, Постановление СПИ о передаче на торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.