Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
4,381,650 ₽
Макс. ставка
1,963,248 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
88 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 88д · увер. 0.77
residential · moscow · 75 м² × 234,000 ₽ · доля 25% · ремонт 280,875 ₽ · маржа 30% · выход 80% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
1/4 доли в праве собственности в квартире пл. 74,9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Большие Каменщики, д. 21/8, кв. 86, к/н: 77:01:0006023:1856
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Таганский, ул. Большие Каменщики, дом 21/8
Площадь
74.9 м²
Нач. цена
6,128,500 ₽
Тек. цена
6,128,500 ₽
Кадастр
77:01:0006023:1856
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Фисин Дмитрий Александрович
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
17,227,000 ₽
Дисконт к рынку
60%
Лимит входа (дисконт 30%)
11,056,667 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
520,944 ₽/год
Лимит входа
3,388,443 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,632,989 ₽
IRR (базовый)
0.1033
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0666 | 0.2113 | 6.56 |
| base | 0.1033 | 0.2579 | 6.39 |
| optimistic | 0.1227 | 0.2875 | 6.33 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 74.9 м² = 674,100 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 520,944 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,128,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 74.9 м² = 6,884,325 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 26%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
- ⚠ ЕФРСБ: по «Фисин Дмитрий Александрович» дело о банкротстве не найдено
KYC: должник
Должник / собственник
Фисин Дмитрий Александрович
Обременения / аресты
Арест. Запрет рег.действий, Преимущественное право покупки
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества по г. Москве, Постановление СПИ о передаче на торги. Постановление о снижении
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Фисин Дмитрий Александрович» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.