BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
88,247,000 ₽
Макс. ставка
31,758,490 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
264 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 264д · увер. 0.71
office_b · moscow · 519 м² × 170,000 ₽ · ремонт 2,855,050 ₽ · маржа 43% · выход 80% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
Нежилое помещение пл. 519,1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул.Большая Новодмитровская, д. 23, стр.3, пом. 1П, к/н: 77:02:0021015:3262
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Бутырский, ул. Большая Новодмитровская, дом 23 стр. 3
Площадь
519.1 м²
Нач. цена
56,927,730 ₽
Тек. цена
56,927,730 ₽
Кадастр
77:02:0021015:3262
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Шестюк Василий Михайлович
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
119,393,000 ₽
Дисконт к рынку
47%
Лимит входа (дисконт 30%)
76,629,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
3,610,444 ₽/год
Лимит входа
23,483,856 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
25,178,702 ₽
IRR (базовый)
0.0531
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.019 | 0.1603 | 6.85 |
| base | 0.0531 | 0.1956 | 6.63 |
| optimistic | 0.0717 | 0.2181 | 6.54 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 519.1 м² = 4,671,900 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,610,444 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 56,927,730 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 519.1 м² = 62,888,716 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 20%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
- ⚠ ЕФРСБ: по «Шестюк Василий Михайлович» дело о банкротстве не найдено
KYC: должник
Должник / собственник
Шестюк Василий Михайлович
Обременения / аресты
Арест. Запрет рег.действий,
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества по г. Москве, Постановление СПИ о передаче на торги.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Шестюк Василий Михайлович» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.