BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
4,717,398 ₽
Макс. ставка
1,266,946 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
308 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 308д · увер. 0.65
residential · region · 79 м² × 59,488 ₽ · ремонт 499,590 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
Жилое помещение (квартира), площадь 79,3 кв.м., кадастровый номер: 86:15:0101031:785, г. Пыть-Ях, мкр. 7-й, д. 29, кв. 3, рег. № 26-504;
Площадка
Адрес
—
Площадь
79.3 м²
Нач. цена
4,103,035 ₽
Тек. цена
4,103,035 ₽
Кадастр
86:15:0101031:785
Регион
Ханты-Мансийский автономный округ
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
18,239,000 ₽
Дисконт к рынку
74%
Лимит входа (дисконт 30%)
11,706,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
551,547 ₽/год
Лимит входа
3,587,497 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,051,700 ₽
IRR (базовый)
-0.0062
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0375 | 0.1127 | None |
| base | -0.0062 | 0.1375 | None |
| optimistic | 0.0115 | 0.1533 | 6.91 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 79.3 м² = 249,795 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 193,042 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,103,035 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 79.3 м² = 4,783,987 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 14%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.