SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
15,717,000 ₽
Макс. ставка
8,649,657 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
40 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 40д · увер. 0.85
residential · moscow · 81 м² × 195,000 ₽ · ремонт 2,095,600 ₽ · маржа 15% · выход 86% от рынка · текущая цена выше потолка ставки
Торгуется на
ЕЭТП (Росэлторг)
Параметры лота
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, жилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная, д. 28/4, кв. 18, общей площадью 80,6 кв.м, (Этаж № 03), кадастровый номер
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Лефортово, ул. Авиамоторная, дом 28/4
Площадь
80.6 м²
Нач. цена
20,164,000 ₽
Тек. цена
20,164,000 ₽
Кадастр
77:04:0001016:1336
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
18,538,000 ₽
Дисконт к рынку
-17%
Лимит входа (дисконт 30%)
11,898,095 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
560,589 ₽/год
Лимит входа
3,646,309 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,909,465 ₽
IRR (базовый)
-0.0743
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1028 | 0.0723 | None |
| base | -0.0743 | 0.0882 | None |
| optimistic | -0.0578 | 0.0983 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 80.6 м² = 725,400 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 560,589 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 20,164,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 80.6 м² = 21,655,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (14)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.