Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
5,022,680 ₽
Макс. ставка
1,762,979 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
308 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 308д · увер. 0.85
residential · region · 74 м² × 67,600 ₽ · ремонт 183,892 ₽ · маржа 43% · выход 80% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Вторичные торги: Поручение №1944/Т. Квартира, площадью 74,3 кв.м., кадастровый номер 42:30:0605055:1920, ограничение (обременение) права: запрет, ипотека. Собственник имущества: Трошин О.О. Местонахож
Площадка
Адрес
обл. Кемеровская область - Кузбасс г. Новокузнецк, ул. Новоселов, 38-101
Площадь
74.3 м²
Нач. цена
3,140,925 ₽
Тек. цена
3,140,925 ₽
Кадастр
42:30:0605055:1920
Регион
Кемеровская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Трошин О.О.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
17,089,000 ₽
Дисконт к рынку
78%
Лимит входа (дисконт 30%)
10,968,095 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
516,771 ₽/год
Лимит входа
3,361,299 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,589,658 ₽
IRR (базовый)
0.0861
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0504 | 0.1927 | 6.65 |
| base | 0.0861 | 0.2352 | 6.46 |
| optimistic | 0.1052 | 0.2622 | 6.39 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 74.3 м² = 334,350 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 258,386 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,140,925 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 74.3 м² = 3,743,772 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 24%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Трошин О.О.
Обременения / аресты
Запрет, ипотека
Основание реализации
П О Р У Ч Е Н И Е №1944/Т от «27» августа 2026 года арестованного судебным приставом - исполнителем ОСП по Новоильинскому району
г. Новокузнецка ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу Толмачевой И.А. (далее –
судебный пристав-исполнитель), по акту о наложении ареста от 02.07.2026, принадле
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Трошин О.О.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.